Az Ingatlan.com friss elemzése szerint a VI. kerületben 60 százalékkal csökkent a rövid távra kiadott lakások száma, miközben a hosszú távú albérletek kínálata 34 százalékkal bővült. A bérleti díjak itt a legalacsonyabbak a belvárosi kerületek között.
2026. május 20-án az Ingatlan.com érdekes elemzést tett közzé a budapesti albérlet- és Airbnb-piacról. Az adatok egy héttel azután láttak napvilágot, hogy Józsefváros bejelentette: társadalmi egyeztetést indít a rövid távú lakáskiadás szabályozásáról. Ezzel a XI. kerület maradt az egyetlen belvárosi kerület, ahol még nincs napirenden a helyi szabályozás.
Hol koncentrálódnak az Airbnb-k?
Budapesten jelenleg 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, ami a teljes lakásállomány mindössze 1 százaléka. A rövid távú kiadások azonban erősen a belvárosba tömörülnek: a hat központi kerületben található az összes Airbnb több mint 80 százaléka, ami ott a lakások átlagosan 4,1 százalékát jelenti.
A megoszlás rendkívül egyenlőtlen:
- Erzsébetvárosban (VII. kerület) 3219 lakást adnak ki rövid távra, ez a kerületi lakások 8,4%-a.
- Belváros-Lipótvárosban (V. kerület) 1198 lakás, 5,9%.
- Józsefvárosban (VIII. kerület) 1702 lakás, 3,6%.
- Terézvárosban (VI. kerület) 837 lakás, 2,9%.
- Az I. kerületben 382 lakás (2,2%), Ferencvárosban (IX. kerület) 787 lakás (1,8%).
Terézváros példája
Bár Terézváros idén januártól korlátozta a rövid távú kiadást, még mindig 837 lakást üzemeltetnek ilyen formában. Ennek oka, hogy a kerület nem tilthatja be teljesen az Airbnb-t, csak a magánszálláshelyként működő lakásoknál tudták megtiltani a rövid távú kiadást. Más jogi formában, például közösségi szálláshelyként továbbra is lehetséges a rövid távú hasznosítás.
Az Ingatlan.com elemzése szerint a szabályozás részben így is működik: a kerületben 60 százalékkal csökkent a rövid távra kiadott lakások száma. Ezzel párhuzamosan 34 százalékkal, 1330-ra nőtt a kiadó albérletek kínálata, ami a legmagasabb a belvárosi kerületek között. Tapasztalható, hogy a megnövekedett kínálat az árakat is fékezi: Terézvárosban az átlagos havi lakbér 280 ezer forint, a legalacsonyabb a belvárosban. Ráadásul a bérleti díjak tavaly májushoz képest nem változtak, sőt a tavaly szeptemberi 300 ezer forintos szinthez képest csökkentek is.
Balogh László, az Ingatlan.com szakértője így kommentálta: „A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz hosszú távra kiadó lakások kínálatában. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését.”
Mennyit lehet keresni a kétféle kiadással?
Az Ingatlan.com összehasonlította a rövid és hosszú távú kiadásból származó bevételeket a hat belvárosi kerületben. A rövid távú kiadás átlagos kihasználtsága 64-70% között mozog, a havi átlagos árbevétel pedig 542 ezer és 725 ezer forint között alakul. Ezzel szemben a hosszú távú bérleti díjak 240-350 ezer forintot hoznak havonta. A különbség tehát legalább kétszeres, bár a rövid távú kiadás jóval több költséggel és munkával jár.
A vételárakhoz viszonyított bruttó hozam a hosszú távú kiadásnál 3,7-4,9% között szóródik, ami az adók és egyéb költségek levonása után a valóságban alacsonyabb nettó hozamot jelent.
Mit jelent ez a befektetőknek?
A szabályozás arra késztetheti a befektetőket, hogy átgondolják, valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés. A lakásárak emelkedési üteme folyamatosan lassul a fővárosban: áprilisban havi szinten stagnáltak, éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás.
Balogh László szerint a devizapiaci mozgások is befolyásolhatják a belvárosi keresletet. „Budapest belső kerületeiben minden negyedik-ötödik vevő külföldről érkezik, viszont a forint erősödése a külföldi vásárlók számára drágábbá teheti a magyarországi ingatlanokat, ami tovább mérsékelheti a külföldi befektetői keresletet. A befektetők visszaszorulása a szabályozási tervek miatt hosszabb távon inkább a saját célra vásárlók helyzetét javíthatja. Ez nem csak a főváros legfelkapottabb városrészeit érintheti, ahol eddig különösen erős volt a befektetői kereslet, hanem az átmeneti és külső kerületeket is. A belváros drágulásának lassulása ugyanis kigyűrűzhet a külső városrészekbe is.”
